多地烂尾住宅“悬而未决”成民生之痛

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原标题:许多未完成的房屋“悬而未决”,成为民生之痛

资料来源:《经济信息日报》

部分项目建设周期达到10年,停工时间超过5年。部分开发商因资金链断裂、项目手续不全等问题长期无法收回房屋,自身利益无法得到有效解决。近日,《经济参考报》记者走访全国多个地方,发现未完成的住宅项目已成为当地民生之痛。此外,受今年疫情影响,部分业主租房和生活费压力大幅增加,部分有困难的业主与项目开发商和地方政府的矛盾加剧。

接受采访的行业专家建议,短期内,可以从政府法院联动、融资模式制度设计等方面,有序推进烂尾楼问题;从长远来看,我们可以探索房地产预售机制的试点改革,特别是要利用好房地产上升期的时间窗口,尽快解决烂尾楼问题。

业主“有房难住”“难返家”

《经济参考报》记者走访多个地方时,看到各地都有不同规模的未完成住宅项目。

在贵州省黔东南州凯里市,当地一个房地产项目(大十二院)于2015年初开工,长期处于暂停状态。由于开发商资金链的断裂,该项目在很长一段时间内引起了业主、施工方和农民工的多次请愿。

在黑龙江省哈尔滨市,市民李于2017年3月缴纳定金购买哈尔滨市南岗区华虹黄金纽约项目的商品房。2017年6月,与开发商哈尔滨华虹世贸花园房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》,约定2019年9月30日交房,李于2017年9月开始偿还按揭贷款。据了解,华虹黄金纽约社区的商品房近4000套,大部分已经售出。

李介绍,从2019年3月开始,华虹黄金纽约项目建设断断续续,建设实际处于停滞状态。2020年7月18日是该项目开发商哈尔滨华虹世贸花园房地产开发有限公司承诺复工的日子。李说,这一天,几十名"工人"戴着安全帽出现在工地上,放完鞭炮就走了。华虹黄金柏林项目是从华虹黄金纽约项目中分离出来的,是华虹公司开发的另一个房地产项目。本应在2018年移交,但至今未完成。

为了协调解决问题,8月中旬,哈尔滨南岗区将开发商的部分房产抵押给了华虹金色纽约和华虹金色柏林进入工地的电梯和窗户。此外,南岗区市政府协调开发商将另一部分房产抵押,总价值近6000万元,支付给总承包商江苏南通第二建筑有限公司,并明确这笔钱用于开工建设,但不能用于抵消以往的欠款。南通二建承诺复工。据记者采访,南通二建从8月中旬复工,但进展缓慢。到9月底,发包人承诺给总承包人的进度款延期,南通市第二建设工程逐步停工。到目前为止,施工现场已经完全关闭。业主们估计,从今年8月中旬复工到10月初停工,南通二建的产值远低于此前的6000万元房贷。

同样,陕西省xi市雁塔区南三环东一路附近的西江月社区,也曾是雁塔区最大的城市改造项目之一,也是Xi市城中村综合改造的重点民生工程。但是从2010年到现在,这个项目的建设期已经持续了近十年,西江村已经装修过的成千上万的购房者和村民还没有住进自己的房子。

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首先,开发商资本破碎,深陷债务泥潭。对于西南地区未完成的项目,当地政府在2015年成立了专门的工作组。工作组副主任吴某告诉记者。项目涉及开发商资金链的断裂,与之前城市发展方向规划的改变有关。

开发商杨表示,2012年,该公司在当地政府购买了500亩土地,用于建设工业园区,投资近7亿元。但是,工业园建成后,就没人管了。此外,房地产行业在2013年和2014年开始规范。信贷规模收缩,第二套房停止放贷,第一套房严控,开发商情况更糟,住宅项目后续建设跟不上。

与此同时,随着金融对房地产行业贷款的收紧,房地产开发企业向私营部门提高高利率,容易形成高负债,导致资本问题进一步恶化,债权关系更加复杂。

“虽然民间融资可以解决暂时的问题,但如果企业不通过输血挽救,高利息会进一步加剧企业的死亡。”杨告诉记者。

西江月项目也面临着同样的问题。2019年,自称项目开发商的陕西长通投资发展有限公司项目负责人,曾通过互联网“地方领导信息平台”向当地政府求助:“因为企业资金链断裂,公司急于解决问题,开始上市。融资,从而陷入投资公司‘路由贷款’的陷阱,无法自拔,依然高利息。”

在这种背景下,这些项目的开发商未能筹集到重启项目所需的资金,而是越来越深地陷入债务泥潭,导致未完成的住宅项目在可预见的未来无法结算。

项目违规,手续不全,房子丢失“生育证”。2013年10月,Xi安委会发布通知,停止所有五证不全项目的销售,西江月项目也停止销售。

据记者采访,2013年Xi市城市改革政策调整前,在完成安置房建设后,开发商可以缴纳土地出让金,办理配套商业用地手续,建设后续商品房,办理预售证书。

但在实践中,很多房改项目会同时建设安置房和商品房,希望先通过预售商品房的方式提取资金,然后再缴纳土地出让金来完成手续。

2016年,时任陕西长通投资发展有限公司副总经理的王在接受媒体关于西江月未完成项目的采访时表示,长通公司同时启动了城市房改和商品房建设,并公开出售商品房。

记者了解到,在被监管部门制止后,西江月的商品房仍未缴纳土地出让金,建成的商品房仍为违法建筑。

但在业主看来,开发商明知自己开发的房地产有手续,仍然利用信息不对称来损害消费者。“对方说,这个项目是当地最大的房改项目,政府重点项目,政府机构参与团购,一定要保证手续会补齐,政府不会让上千的买家不管。”西江月房产主吴某说。

此后,Xi市雁塔区也对西江月房地产进行了多次“振兴”行动。但由于Xi安楼市持续火爆,土地出让金一直稳步上升,且原开发商自身债务关系复杂,引进的新开发商“知难而退”,且“救市方案”一直未正式出台。

对此,安徽省住建厅房地产市场监管处处长王立国认为,在目前的住宅房地产市场中,由于种种原因,未完成的住房问题背后形成了复杂的债权债务关系。“事实上,从技术上来说,解决美国的问题并不困难

第三,政府职能部门监管不到位。记者从哈尔滨市住房和城乡建设局了解到,华虹纽约项目是一个地方招商项目。哈尔滨市住建局根据哈尔滨市有关地方政策,实行基金豁免监管。目前,哈尔滨市已成立华虹项目专项协调班,市住建局配合南岗区市政府开展工作。去年,哈尔滨住建局房屋开发办公室负责人表示,华虹的资金链没问题,并承诺当年华虹金色纽约如期入户。

据华虹纽约项目业主代表介绍,自2019年6月以来,华虹纽约项目停工后,不少业主数十次前往哈尔滨住建局维权,要求哈尔滨住建局按照国家相关规定对开发商资金进行监管。但哈尔滨市住建局从未实施过资金监管。

直到今年8月,业主一直维权,哈尔滨市政府有关领导重视后,才完成对其资金的监管。业主们表示,资金监管来得太晚了,当时华虹黄金纽约的大部分在建房屋已经售罄。“从去年下半年开始,开发商卖出了一批房子,但由于没有资金监管,这些资金不知道去了哪里,也没有用于复工和恢复生产。”华虹纽约项目业主代表说。

“悬而未决”容易激化矛盾

很多西江月小区的业主告诉记者,前不久,西江月的一些业主走访了小区内的烂尾楼,认定了“具备初始入住条件的楼盘”,也有人决定搬回烂尾楼。夏某和吴某是第一批入住的人。

“受疫情影响,收入不稳定,租不起房。8月初搬进未完工的房子,家具简单,充电宝,瓶装水,上厕所,拿到小区外的临时公厕。8月7日、8日,部分业主决定入住烂尾楼,被警方阻拦。8日,400多名小区业主和警察在西江月小区发生冲突,我们后来被警察赶出了未完工的大楼。”夏说:“但我们还是要努力,争取,早日住进自己的家里。”

在西江月小区业主的一封“求助信”中,业主表示,“如果开发商或政府部门不听劝告,就会出面阻挠,制造矛盾,威胁业主。那么就不是简单的搬回来,业主会组织密集的、长期的、规模较大的维权活动。”

自去年以来,哈尔滨华虹纽约和华虹柏林成千上万的业主一直在捍卫他们的权利。今年哈尔滨成立了华虹项目协调班,责成南岗区承担主要责任,市住建局配合。经过几个月的努力,项目进展仍然缓慢,业主表示将继续维权。

中国社会科学院副院长、陕西省决策咨询委员会民生小组组长应时说。“受2020年疫情影响,部分未竣工房屋业主生活压力加大,负面情绪上升,更容易出现过激行为,需要地方政府重视。”

长短结合,妥善处理未完成的项目

接受采访的专家表示,地方政府需要重新审视烂尾楼问题,利用房地产上行周期的时间窗口尽快处置,采取长短结合的措施,推动烂尾楼有序解决。

一个是政府和医院联动,一案一策。基层干部认为,未完成的建设项目必须引入破产重组的司法程序,但它可以结束的远远不止诉诸法律模式。面对烂尾楼的顽疾,政府有必要

按照他的分析,没有政府的综合协调,单纯依靠市场主体自行运行是无法推动的。比如电力、消防等未完建筑工程验收已经调整,不能按新标准验收,也没有资金投入进行改造。相关部门怕自己部门承担责任。这种情况下,一定要有人敢于决策,在保证安全的前提下,允许项目通过验收。

"这就要求地方党委和政府要敢于承担责任,积极行动."徐道和说,烂尾楼的问题大多都被拖延了,越积越多。时间越长,越难解决。这一特点在合肥市包河区郭凯大厦烂尾楼的处置过程中表现得尤为明显。项目近10年未完成,开发企业负责人带着大量房屋预售款逃往美国,甚至一期700多位业主预付的800多万元房产证手续费被一扫而空。对于这样的烂尾楼项目,合肥已经成立了专门的工作组逐一解决。目前,一期项目的业主将能够开始申请房地产许可证,这意味着该项目得到充分振兴。

记者从Xi市住建部了解到,在处理未完成的建筑工程过程中,Xi市灞桥区成立了遗留工作领导小组,以区委常委为组长,副区长、区法院院长为副组长,城建、法院、公安、信访、街道办事处为成员单位, 发挥政府和医院联动作用,明确成员单位职责分工,建立联席会议制度,做好法律协调、手续推进、建设和信访工作。 政院联动不仅解决了破产过程中的债务结算、财产分配、企业救助等法律问题,还发挥了政府在社会调节中的作用,保证了需要政府履行职责的企业纳税、开发程序等问题制度化、规范化。

第二,盘活烂尾楼,要解决融资难的问题。参与合肥烂尾楼项目的国厚资产管理有限公司CEO王东建议,烂尾楼改造过程中的融资难问题,要通过制度设计来解决。

据王栋分析,银行业和金融机构仍是我国社会融资的主体。银行和保险监管部门对房地产行业做了明确规定,确定房地产项目属于严格限制融资的范畴。目前,房地产行业的龙头企业被授权融资,普通房地产企业无法从银行和金融机构融资。烂尾楼项目是房地产行业。通过银行等金融机构融资更是难上加难。

王栋建议,虽然烂尾楼确实属于房地产行业,但由于此类项目普遍涉及业主居住权的诸多问题,属于民生项目,应鼓励银行、信托机构和当地资产管理公司相互合作,为振兴此类项目提供专项融资支持。

他认为,在实际风险可控、信用主体明确的情况下,银保监部门可以对这类烂尾楼项目实行区别对待,取消银行、信托等金融机构对这类项目管理机构的贷款限制,让金融机构自行判断风险和收益,自行承担相关责任和风险。否则,在没有银行、信托等资金支持的情况下。市场主体凭借自身单方面的资金实力来盘活烂尾楼这样的重资产,既困难又低效。“市场有一系列的

第三,有序推进房地产预售制度改革。合肥市住房保障和房屋管理局调查员苏葵认为,从制度和机制的角度来看,房地产预售制度是导致烂尾楼出现和社会不稳定的因素之一。预售制度是中国房地产行业一开始借鉴香港做法的一套机制。目前,世界各国和地区(包括香港)都优化完善了机制,不再实行预售机制。我国应适时推进预售制度改革。

地方房产部门对预售制度改革有两种看法。一种观点认为,应该尽快推进预售制度改革,因为预售制度不仅会导致烂尾楼,也是房地产领域纠纷频发的原因之一。如果不再实行“先交房再交房”的做法,而是实行“先交房再交房”的办法,那么很多关于房屋质量的投诉就可以迎刃而解了。还有一种观点认为,预售制度的取消会导致大量的房企无法生存,只有少量的龙头企业资本大、库存规模大,很容易导致市场垄断,导致房地产市场的供给无法满足需求,影响房地产市场。

第四,推进房地产长效机制建设。苏葵建议,鉴于预售制度是否应该改革的分歧,可以在个别城市和地方开展小规模试点项目。根据试点项目的结果,结合其他国家的现行做法,可以促进房地产长效机制的建设,消除房地产领域潜在的社会风险。合肥市房地产研究所副所长凌斌等房地产专家和当地房地产部门人员认为,利用房地产上行周期的时间窗,应尽快处置未完成的建筑。目前处于房地产市场的上升期,处置烂尾楼时,房屋销售相对容易,因为目前的房价普遍高于以前的房价。相反,如果房地产市场出现波动,进入下行期,就很难找到愿意接手处置烂尾楼的市场主体,所以要抓住这个窗口,尽快处置。