燕郊楼市怪象:一边看维权退房一边看加价售卖

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小J/发自北京

层高还是挑高?

前不久,由于首尔甜城广场立方项目产房与样板房不符,部分业主前往河北焰炟集团门口维权,现场视频也在网上曝光。在河北新闻网阳光政治专栏的留言里,我们找到了一条关于这个项目的网友留言:

据知情人士透露,首尔甜城广场立方项目是2017年以地铁之家的名义推出的。当时平均售价在18000-23000元/平米之间。很多买家只是第一次需要自己买房的客户。现在开发商宣布2020年开通的800米地铁站没有实现。LOFT产品样板间推广3.9,变成3.9米高,3.7米高。

“刚买套房不容易。我买的时候价格在高点。按照现在的市场价,肯定是亏损的。再加上货不对,不要求退房才怪。如果现在房价上涨,事情可能没那么大。”给小j爆料的人分析。

涨价加价?

这边首尔甜城广场立方退房还没结束,另一边又爆出首尔甜城九里夏迪项目涨价20-50万的消息。这是怎么回事?

燕郊作为北京周边最受欢迎的地区,一直备受关注。房价在2017年创下历史新高后,也被置于限购限售的“紧缩诅咒”之下,导致燕郊房价暴跌。时隔三年,燕郊的房价逐渐恢复到稳定水平。虽然还是限购,但据记者了解,在逐步开放的结算政策下,找公司打电话,交两个月社保和纳税,就可以在燕郊落户。解决后,购房资格问题自然就解决了。现在甚至有专门的公司和需要买房的人合作进行相关操作,可以负责公司注册,缴纳社保和税费,然后买房后注销公司。不过这个操作毕竟是非正式渠道,肯定有风险。比如很多燕郊买家在北京工作,在北京交社保,现在同时异地交社保,肯定是不合规。

随着房地产市场整体企稳,燕郊楼市也在今年第二季度迎来了久违的复苏。“燕郊现在已经卖了5年了,一些达到5年销售期的客户刚刚改变了更换大房子的需求,这在燕郊引起了一波更换浪潮,导致市场上90多平方米的改进单元备受关注。同时,也有一些客户在高点购买新房。现在他们已经到了交房期,燕郊房产的质量一直都一般,总能挑出毛病。这有退新房买二手房的操作。”据爆料人说,燕郊的这些情况其实是有迹可循的。

由于燕郊市场对改善项目的强烈需求,首尔甜城九里峡堤防工程的部分户型成为热点。由于迟迟不入市,九里香地项目基本上是作为现房出售的。该项目均价25000元/平方米,面积从70多平方米到138平方米不等,其中97平方米和118平方米最受欢迎。这类单元的均价一般在27000-28000元/平米左右,一楼带小庭院的单元由于捐赠面积等原因,在热卖单元中变得稀缺。

供求关系决定价格。因为稀缺,这个项目的这个公寓发生了一件非常神奇的事情。普通买家咨询这套公寓的房源,基本都会被告知这套公寓已经卖完了,现在没房了。但是到了后期,发现不断有人买这套公寓。当然,能买到这套稀缺公寓的,通常都不是普通人。有钱只是基础,更重要的是有关系。

根据线人提供的与内部人员沟通的录音,发现销售额的增加也是焰炟集团内部的暗箱操作,不是开发商的企业行为,而是内部人员的私人行为,有些项目销售其实是蒙在鼓里的。以最稀缺的118平米带小庭院一楼的公寓为例。这套公寓的最高售价比房产局的房产纪录价高出50万元。但是,增加的50万元不会进入焰炟集团的账户,而是由个人收取。

据了解,涨价幅度从20万元到50万元不等,视公寓稀缺程度而定。从我们得到的录音来看,我们知道内部普通销售人员在咨询相关户型的时候,也被告知不要想了,已经售完了。但小J以买家的名义打电话给售楼处,咨询相关户型时被告知户型售罄。

原因分析

燕郊因其距离优势占据了北京周边最好的位置。而市场的快速发展,良好规范的缺失,区域的统筹规划的缺失,似乎都是燕郊发展的硬伤。从首尔甜城广场立方项目维权事件和九里峡大堤涨价事件可以看出,开发商内部管理确实存在很多问题,再来看,或许这并不是某个开发商的问题。长期以来,燕郊部分楼盘的质量问题和后期的物业管理问题层出不穷。当房价上涨时,这些问题可能会被财富效应冲淡。当房子回归到生活本质,这些问题自然会更多的暴露在刚刚需要在燕郊买房的人群中。

但随着通州区副中心的确定,直通车的优势,平谷地铁的建设,燕郊未来的发展前景依然被很多人看好。与此同时,我们可以看到,随着中旅香港、北京投资发展等品牌开发商的到来,燕郊房地产的整体质量也在提高,区域配套设施也在不断完善。未来,随着京津冀一体化的发展,燕郊必将迎来更多的发展机遇和便利。

在“房无投机”的大基调下,房地产市场面临一轮洗牌,过去靠拿地赚钱的局面肯定会改变。未来只有实力雄厚、诚信发展的企业才能生存,燕郊目前的混乱局面必然会得到改善。

(文章来源公众号:钟芳日报京津冀)

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